離婚する場合、持ち家の財産分与の方法は、”夫もしくは妻が住み続ける”場合と”売却する”場合で変わってきます。
持ち家は大半の人がローンが残っている状況だと思います。
ローンが残っていなければ、 夫名義でも共有名義でも特に名義変更の制限はないため、どちらかが住み続けて家の価値の半分のお金を財産分与するか、売却して現金化して財産分与するかになるため、大きなトラブルにはなりにくいです。
ローンが残っている場合の財産分与は、持ち家の現在の価格によって状況が変わってきます。
ここで適切な選択をしなければ、後々金銭トラブルになったり、強制退去などで済む場所を失ってしまう事もあるため、離婚前にしっかりと準備して適切な財産分与をしましょう。
ローンが残っている持ち家に住み続ける場合
住宅ローンが残っている家に住み続けるのは下記2つの状況です。
- アンダーローンの家に住み続ける
- オーバーローンの家に住み続ける
アンダーローンとは、住宅ローンの残債が現在の家の価格を下回っていること。
一方オーバーローンとは、住宅ローンの残債が現在の家の価格を上回っていること。
例えば、住宅ローンが3,000万円残っていて家の価格が2,000万円のような場合です。
離婚時の財産分与には当然持ち家も含まれており、住宅ローンも対象になります。
アンダーローンになるか、オーバーローンになるかは持ち家の価格によって変わります。
持ち家をより高く売れる方法があればアンダーローンになりえます。
アンダーローンの家に住み続ける場合の財産分与
通常、住宅ローンの残債が家の価格を下回っているアンダーローンの場合、持ち家の価格からローン残債を差し引いた金額を夫婦で財産として分与します。
・ローン残債：2,000万円
・持ち家の価格：3,000万円
上記の場合、持ち家の価格からローン残債を差し引くと1,000万円となります。
財産分与する場合、半々であれば夫と妻で500万円ずつとなります。
そのため、住み続ける側が500万円を財産分与として出ていく側に支払います。
仮に夫が住み続ける場合、ローン残債も含めて夫が持ち家も受け取るので、お互い同じ価値を財産分与として受け取れるので特に問題は起こりません。
特に注意が必要なのは、オーバーローンの家に住み続ける場合の財産分与です。
オーバーローンの家に住み続ける場合の財産分与
住宅ローンの残債が家の価格を上回っているオーバーローンの場合、ローン残債から家の価格を差し引いても住宅ローンが残ってしまいます。
・ローン残債：3,000万円
・家の価格：2,000万円
上記の場合、ローン残債が1,000万円残ってしまいます。
オーバーローンの場合、住宅ローンの名義人（夫）が残債の返済を続ける必要があります。
通常、残債の返済は家に住み続ける側が支払っていきますが、本来は家を離れる側（妻）にも連帯保証人として債務が残ります。
その場合は、妻から債務を外す手続きを行いましょう。
債務を外す手続きは借り入れをした金融機関で行いますが、必ず外せるものでもありません。
その後、住み続ける側（夫）が新たに立てた連帯保証人の審査を行いますが、審査が通らなかった場合、夫と妻の両方に債務が残ります。
場合によっては、家を離れる側（妻）が主債務者になるかもしれません。
その場合は主債務者（妻）に対して、住み続ける側（夫）が住宅ローンの返済を家賃分として支払います。
しかし、アンダーローンになるかオーバーローンになるかは持ち家の価格によって変わります。
持ち家をより高く売れる方法があれば、アンダーローンになりえます。
離婚しても住み続けるメリット
住宅ローンと家の価格によってアンダーローン、オーバーローンについて説明しましたが、どちらにせよ住み続けるメリットがあります。
・住環境が変わらない
・引っ越しによる費用がかからない
そのまま住み続けるので、子どもを引き取った場合は転校する必要もなく、子どものストレスを抑えることが出来ます。
引っ越ししないので新居の敷金・礼金、引っ越し費用などが掛からず、新生活における経済的負担は変わりません。
離婚しても住み続けるデメリット
メリットがある一方、当然デメリットもあります。
・出ていく側の経済的負担が重くなる
・ローン関連でトラブルになる可能性がある
仮に夫が住み続け、妻が出ていくとします。
出ていく側（妻）は新居を探さなければならないため、経済能力が高くない場合は経済的負担が大きくなってしまいます。
これは円満な離婚をする場合、大きなデメリットです。
さらに、もし住宅ローンが妻名義だった場合妻がローンの支払いを続けますが、妻が支払をやめると連帯保証人や連帯債務者に支払い義務がまわってきたり、強制退去を命じられます。
住み続けるのが妻で、出ていくのが夫の場合でも同様です。
そもそも『住宅ローンの契約は、ローン名義人が住み続けなければなりません。』
金融機関にバレた場合、契約違反となりローンの一括返済のリスクもあります。
ローンが残った状態で離婚する場合は、このようなトラブルが起こる可能性が非常に高いので、避けるためにも住み続けるのではなく、売却した方がよかったりします。
ローンが残っている持ち家を売却する場合
しかし、完済していない場合でも売却する方法があります。
- アンダーローンの家 → 仲介で売却
- オーバーローンの家 → 任意売却
アンダーローンの持ち家を売却する場合の財産分与
住宅ローンの残債が家の価格を下回っているアンダーローンの場合、不動産会社に依頼して売却する仲介売却になります。
財産分与は、売却したお金でローンの残債を返済し、残ったお金を財産分与します。
ただし、現在の家の価格がいくらで売れるかは査定してみないとわからないため、離婚後の互いの生活に少しでもゆとりを持つためにも、より高く売却してくれる不動産会社を探す必要があります。
オーバーローンの持ち家を売却する場合の財産分与
住宅ローンの残債が家の価格を上回っているオーバーローンの場合、売却額で住宅ローンの返済ができないため、基本的には売却することができません。
それでも売却したい場合は”任意売却”を選択することとなります。
任意売却とは、住宅ローンが返済できなくなった場合に売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産を金融機関の合意を得て売却する方法です。
任意売却の場合でも、不動産会社選びはとても重要です。
任意売却に強い不動産会社を探す場合も、複数社で比較できる一括査定サイトを利用することがおすすめです。
アンダーローンかオーバーローンか知る方法
離婚が決まったら、まずアンダーローンなのかオーバーローンなのか知る必要があります。
そのためにも下記の3点を真っ先に調べましょう。
・ローンの名義人は誰か
・住宅ローンの残債
・現在の持ち家の価値
上記を調べることで、アンダーローンなのかオーバーローンなのか知ることが出来ます。
ローンの名義人、住宅ローンの残債は金融機関に確認すればわかります。
現在の持ち家の価値を調べるには、不動産会社から査定を受けるしかありません。
しかし査定額は不動産会社によって大きく変わってしまいます。
査定額がより高ければ、アンダーローンになる可能性が高くなりトラブルを回避できます。
そのため、現在の持ち家の価値を調べるには一括査定サイトを利用しましょう。
一括査定サイトを利用することで複数社から一括で査定を受けれるため、より高い査定額をつけてくれる不動産会社が見つかります。
トラブル無く後悔しない選択は「売却」がおすすめ
持ち家のある夫婦にとって、一番トラブルの無い選択肢は『離婚のタイミングで家を売却してしまう』です。
実際に夫婦の大半が離婚を機に売却を選択します。
金銭的にも精神的にも負担がなく、スッキリ別れられます。
住み続ける家が、妻との思い出が蘇るのも嫌ですし、夫が新しいパートナーの家に住みだせば、妻が誰も住んでいない家のローンだけ払うという残念な場合も起こります。
何より、家のトラブルのたびに連絡をしなければならないので、家を理由にイヤイヤでも関係が続いてしまいますし、書類上でも繋がります。
第2の人生を考えると、離婚時に家を売却するのがお互いにベストな選択。
だからこそ、離婚で家をどうするか悩んだらまずは持ち家の査定をしてみましょう。
査定額からアンダーローンかオーバーローンか調べ、住み続けるのか売却するのか判断すれば良いのです。
家の査定でやってはいけないのが、1社だけに依頼すること！
特に購入した不動産会社だけに頼むのは損してしまう可能性が。
実は不動産の査定額は会社によって数百万と変わることも珍しくありません。
だからこそ複数社に依頼し、『高い査定額をつけてくれる会社を探す』ことが重要です。
簡単に複数社で持ち家の価値を知る方法
今の時代はネットで不動産会社に会わずに、簡単に複数社へ依頼できます。
（もちろん訪問してもらい査定もできます）
不動産の一括査定サイト「
イエウール」を利用するのが定番。
無料で価値が正確にわかると評判で、毎月13,000人以上に利用されています。
イエウール公式サイト：https://ieul.jp/
スマホやパソコンから簡単に、約60秒で一括査定依頼ができて利用は完全無料。
最大6社から査定してくれるので『１番高く売れる場合の価格や、およその相場』がわかります。
今や夫婦の3組に1組は離婚し、家の購入後に離婚した夫婦の約9割は家を売却しています。
１番の理由は『思ったより高く売れることがわかった』から。
中には住み続けるつもりだった人も、試しに査定に出して価値を知らないと損するかも。
売ればローン完済し、現金が残るかも
>>無料でイエウールの査定をしてみる
スマホで簡単60秒！
離婚時の持ち家問題を解決して、第2の人生を歩もう！
不動産は一般的に年数に応じて徐々に価値が下がります。
今はゆるやかな下降線でも今後の社会情勢しだいでは、持ち家の相場が急落するリスクは当然あります。
仮に不動産の相場が下がったら
- なかなか持ち家が売れない
- 予想よりも低い値段で査定された
- 住宅ローンが返済できない
など持ち家が理由で金銭的に苦しくなる可能性も。
持ち家の価値は簡単に調べることができるので『購入時と比べ、今の相場がどのくらい差が出ているか』リスクを把握する意味でも調べておくことを強くお勧めします。
持ち家のトラブルを回避して円満に離婚し、自分自身の第二の人生がスムーズにスタートしましょう！
イエウール
3つの安心
妻や旦那にバレずに利用できます。
記入した電話番号やメールアドレス以外に連絡が来ることは無いので安心。
ネット完結で査定額が分かります。
査定は「机上査定」と「訪問査定」のどちらか。
机上査定は訪問無しでおよその査定額を知りたい方向け。
訪問査定は正確な家の査定額を知りたい方は向け。
査定してから売るか、売らないかを検討しましょう。
私みたいに「ローン残債より査定価格が高かったら売る」という考えの方が非常に多いと思います。
イエウールからの直接営業は無いので安心。
※本記事は筆者の体験を元にした主観であり、数ある見解のうちの一見解です。